¿Puede prohibirse a los propietarios del garaje que usen la piscina?
Como es sabido, el régimen de propiedad horizontal propicia abundantes conflictos y, en consecuencia, genera abundante jurisprudencia sobre infinidad de cuestiones. Traemos aquí a colación una reciente de la Sala 1ª del Tribunal Supremo (la nº 411/2022, de 23 de mayo) en el que se plantea una controversia que, considerando las fechas en las que estamos y el objeto al que se contrae el litigio, podríamos denominar “veraniega”.
Los hechos son, en síntesis, los siguientes.
Una Comunidad de Propietarios adopta el acuerdo de prohibir el uso de la piscina a los propietarios de plazas de garaje que no sean propietarios de una vivienda en el edificio. El demandante, que es propietario de diversas plazas de garaje en ese edificio, alega que ha venido contribuyendo a los gastos derivados de la piscina de cuyo uso ahora está privado, y considera que el acuerdo adoptado es contrario a derecho porque en el título constitutivo no consta limitación alguna al uso de elementos comunes por parte de los titulares de las plazas de garaje.
La Comunidad, por su parte, sostiene la validez del acuerdo adoptado, explicando que el acceso de los propietarios de las cocheras se limita a la parcela del complejo en las que éstas se encuentran, por lo que en nada afecta el ingreso a la piscina para el uso y disfrute de los garajes. Indica, además, que ni el título constitutivo ni los estatutos determinan el derecho al uso de la piscina y zona recreativa a todos los propietarios de partes determinadas, incluidos los garajes, cuya utilización se contrae sólo a proporcionar plazas de aparcamiento para vehículos.
La sentencia de primera instancia estimó la demanda y declaró la nulidad del acuerdo. La Comunidad de Propietarios apeló la sentencia, y la Audiencia Provincial desestimó el recurso. El asunto llega al Supremo, porque éste considera que existe “interés casacional” al resolverse sobre la ilegalidad de un acuerdo comunitario de modo distinto y contradictorio con otras sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales. La Sala debe, pues, fijar la oportuna doctrina jurisprudencial.
Entrando en el fondo del asunto, el Supremo declara que, por su propia naturaleza, una piscina está al servicio de los propietarios que tengan en el edificio su residencia. Los titulares de los garajes son propietarios de éstos, pero no por ello son residentes, sino usuarios de una plaza de estacionamiento. “La piscina en cuanto elemento común no tiene como destino natural servir de disfrute a los titulares de los aparcamientos, los cuales los adquieren para estacionar un vehículo y no por las particularidades recreacionales de la edificación. El uso de la piscina es extraño, por ello, a la propia naturaleza y finalidad de la adquisición de un garaje”.
En palabras de la sentencia 67/2006, de 2 de febrero: «(…) el dueño de una plaza de garaje, que no es titular de una vivienda, nunca puede utilizar un elemento común de la comunidad que nada tiene que ver ni sirve para una mejor utilización de una plaza de garaje”.
Es la misma idea que ya contenía, en relación con el portal, la sentencia de 4 de octubre de 1994: el portal como elemento común de la comunidad no puede ni debe ser usado por los titulares de una plaza de garaje para acceder al mismo, cuando existe una entrada ad hoc para ello”.
Así pues, conforme al art. 6 LPH la Comunidad estaba facultada para prohibir expresamente el uso de la piscina a los titulares de los garajes que no fuesen titulares de viviendas, dado que no constaba autorización para ello en los estatutos ni en el título constitutivo. El acuerdo impugnado no constituía, en fin, una restricción de los derechos de los titulares de los garajes, sino que era una mera constatación o reproducción de lo que ya podía deducirse de los actos constitutivos de la comunidad de propietarios.
