Criterios orientadores sobre la actividad negociadora

En su junta del pasado día 26 de septiembre, los Magistrados de Primera Instancia y de los Juzgados Hipotecarios de Madrid aprobaron unos “Criterios Orientadores” para unificar criterios en relación con la exigencia de actividad negociadora previa como requisito de procedibilidad. Resumimos seguidamente esos Criterios, que pretenden establecer unos criterios generales de actuación que permitan una resolución homogénea de los asuntos civiles en el partido judicial de Madrid, aunque carezcan de efecto vinculante.

1. Los procedimientos sujetos al requisito de procedibilidad de acudir previamente a medios adecuados de solución de controversias (MASC) son:

• Todos los procedimientos que la Ley no excluya expresamente.
• El procedimiento monitorio.
• El procedimiento monitorio de la Ley de Propiedad Horizontal.
• Las demandas posteriores a una medida cautelar previa.
• En caso de obligaciones solidarias, será necesario el MASC frente a todos los codemandados.

2. Supuestos en los que no es necesario el MASC previo:

• Deuda periódica. En obligaciones o deudas periódicas y de tracto sucesivo, el MASC entablado contra cualquier de ellas tras su vencimiento, se entenderá ampliado automáticamente para las restantes, y servirá a tal efecto para reclamarlas judicialmente hasta el límite de un año de eficacia del MASC.
• En caso de reconvención, ampliación por litisconsorcio u otras causa (intervención, sucesión…): no es necesario el MASC, dado que se basan en la accesoriedad con el procedimiento principal, así como en la imposibilidad de cumplimiento de los plazos procesales.
• En supuestos de tráfico, la reclamación previa tendrá la consideración de MASC.
• Tampoco será necesario en los verbales y ordinarios derivados de la oposición a un monitorio previo.

3. En las demandas en la que no se mencione el cumplimiento del MASC previo, se considerará como insubsanable la falta de cumplimiento el art 399.3 LEC en relación con el art 264.4 LEC (art. 403 apartado 2 LEC), debiendo procederse a la inadmisión de la demanda.

4. En los supuestos en los que la demanda contenga una mención, aunque sea sucinta, a un proceso de negociación o intento de MASC, pero no se aporten los documentos que la acrediten, será posible subsanar la presentación del documento que acredite la actividad negociadora previa cuando en la demanda se refiera que se ha intentado el MASC. Dichos documentos habrán de ser, en todo caso, de fecha anterior a la demanda y respetar los plazos legales de espera para la presentación de la demanda (1 mes ó 3 meses).

5. En cuanto a los medios idóneos para acreditar documentalmente el requisito de procedibilidad, podrá utilizarse alguno de los siguientes: Burofax, Buromail , BuroSMS, Correo certificado con acuse de recibo (en estos casos, siempre y cuando permitan acreditar la fecha de envío, el objeto de negociación y la recepción por la otra parte, que habrá de coincidir con el futuro demandado),   Correo electrónico, SMS, WhatsApp o cualquier otro medio de mensajería instantánea, cuando conste que se haya recibido, haya intervenido un tercero  de confianza y las partes los hubiesen estipulado como medio habitual de comunicación; no admitiéndose como justificación las comunicaciones unilaterales no contestadas pese a ser múltiples, acta notarial , documento expedido por tercero neutral, actos de conciliación ante Notario, Registrador de la Propiedad, ante el LAJ o ante el Juez de Paz (cuantía inferior a 10.000 euros). justificante de envío y recepción de oferta vinculante, la negociación directa, o, en su caso, a través de sus abogados, la conciliación privada.  No se considerará acreditada la exigencia mediante envíos masivos o cualesquiera que no permitan tener constancia de la recepción.

6. El MASC debe incluir una identidad entre el objeto de la negociación y el objeto del litigio, aun cuando las pretensiones que pudieran ejercitarse, en su caso, en vía judicial sobre dicho objeto pudieran variar.  Debe mostrar una voluntad negociadora conforme a las exigencias de la buena fe (art. 2 LOEP). Identificación de las partes. Si se ha realizado por tercero y/o abogado, debe constar que se hace en nombre de la parte. En caso de cesión, el intento de negociación realizado por el cedente no puede utilizarse por el cesionario, siendo necesario que realice un MASC propio.

7. La documentación aportada para acreditar el MASC tiene que permitir identificar el objeto. La confidencialidad afecta al contenido y documentos de la negociación, pero no al objeto. Es preciso que contenga los elementos necesarios para establecer la identidad con el objeto de la demanda.

8. No basta con que la invitación a negociar conste como enviada, es preciso que aparezca como recibida.  La falta de recepción por rehusada o no retirada equivale a recibida. Sin embargo, la falta de entrega por domicilio desconocido, dirección incorrecta o cambio de domicilio, no equivale a recepción.

9. Procedimientos de desahucio:

• Los procedimientos de desahucio por falta de pago y precario no están excluidos del MASC, exigiéndose en el caso del precario al menos la declaración responsable de haberlo intentado en el inmueble objeto de desahucio.
• En los procedimientos de desahucio por falta de pago, es suficiente el requerimiento para la enervación como requisito de procedibilidad al implicar una regulación especial y estar previsto que en la misma demanda se ofrezca condonar todo o parte de las deudas rentas en caso de desalojo.

• En los procedimientos de desahucio por expiración de plazo (sin solicitud de cantidades), es necesario el MASC, pues en todo caso cabe negociar el plazo de desalojo.
• En los procedimientos de desahucio en que es parte la EMVS o entes públicos semejantes, no es preciso MASC.
• Si hay avalista/fiador o coarrendatario, en los procesos de desahucio es necesario MASC con cada uno de ellos.

10. En los procedimientos con consumidores, habrá de estarse al requerimiento del consumidor previsto en la DA 7ª LOEP. Se considera que los procedimientos previstos en los arts. 439 bis LEC y 439.5 LEC se limitarán a supuestos de condiciones generales de contratación en préstamos garantizados con hipoteca inmobiliaria.

11. Asuntos hipotecarios:

• Demandas planteadas en ejercicio de las acciones de impugnación de calificaciones negativas previstas en el art. 328 de la Ley Hipotecaria: están excluidas de la necesidad de acudir a los MASC.
• Demandas planteadas al amparo del art. 41 de la Ley Hipotecaria: se ejercitan a través del juicio verbal, considerado como procedimiento de naturaleza sumaria, cuyo objeto está limitado a la adopción de medidas de protección para la efectividad de los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, los motivos de oposición a la demanda están tasados en el art. 444.2 de la LEC y la sentencia no produce plenos efectos de cosa juzgada. Por tanto, están excluidas de los MASC.
• Demandas de ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados por procedimiento del Capítulo V, Titulo IV, del Libro III de la LEC, con las particularidades establecidas en el artículo 681 y concordantes de la LEC en relación con los arts. 129 a), 129 bis y 130 de la Ley Hipotecaria.; y demandas de ejecución dineraria del Capítulo I, Título IV del Libro III de la LEC, en casos de bienes especialmente hipotecados o pignorados, para la satisfacción de la deuda remanente tras la terminación del procedimiento de ejecución directa contra aquellos bienes, previstas en el art. 579 y concordantes de la LEC: en ambos casos se trata de demandas ejecutivas, por lo que se les excluye legalmente de la obligación de acudir a los MASC como requisito de procedibilidad de la demanda.