El pasado día 3 de octubre, la Sala 1ª del Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre un asunto candente y que necesitaba de un criterio claro. En una sentencia dictada por el Pleno, con número 1233/2024, el Tribunal aborda por vez primera cuál es la interpretación correcta del art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que permite a las comunidades de propietarios adoptar un acuerdo que “limite o condicione” el ejercicio de la actividad de alquiler turístico en su edificio.
En el caso examinado, la comunidad de propietarios había adoptado, con la mayoría establecida por dicho precepto, un acuerdo que prohibía la actividad de alquiler turístico; actividad que, según la junta de propietarios, comportaba falta de respeto a las normas básicas de convivencia, peligro para la integridad de los vecinos y la explotación de una actividad comercial que contrastaba con la naturaleza residencial del edificio.
La entidad propietaria de cinco apartamentos en ese edificio interpuso una demanda contra dicho acuerdo, que reputaba nulo por ser contrario a la ley y haberse adoptado con abuso de derecho. Dicha demanda fue desestimada en primera instancia. Apeló la demandante y su recurso fue también desestimado. Entonces, alegando interés casacional, recurre ante el Tribunal Supremo.
Al resolver el recurso de casación, lo primero que establece la Sala es la necesidad de admitir a trámite dicho recurso, a la vista de que las “discrepancias doctrinales y de la denominada jurisprudencia menor de nuestras audiencias provinciales son notorias” y eso impone la necesidad de “fijar un criterio interpretativo uniforme” acerca del precepto que regula esta cuestión, que es el mencionado art. 17.12 LPH. Se trata, en concreto, de aclarar si, con base en dicha norma, la comunidad de propietarios puede adoptar un acuerdo de “prohibición” de los alquileres turísticos. La norma permite “limitar” y “condicionar” esos alquileres. ¿Pero “prohibir” es también “limitar”? Esta es, en fin, la cuestión que ha de dilucidarse.
Una vez precisado el objeto del recurso, la sentencia ratifica la legitimidad de las prohibiciones de uso de los elementos privativos en el régimen de propiedad horizontal, así como su conformidad con la Constitución. “En el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad”. Han de ser, ciertamente, prohibiciones que se establezcan de forma clara y precisa, y que han de ser interpretadas “siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad”. En particular, en el régimen de propiedad horizontal es perfectamente posible establecer “legítimas restricciones o prohibiciones a las facultades de goce”. Así pues, “impedir el uso para alquiler turístico constituye una prohibición, que es legítima, y que, por lo tanto, no cabe negar, dado que no altera el contenido esencial del derecho de propiedad”.
Seguidamente, la Sala aborda el núcleo de la cuestión controvertida. Y lo hace con un argumento en dos tiempos. En primer término, la sentencia analiza los criterios hermenéuticos del art. 3.1 del Código Civil (literal, sistemático, histórico, sociológico y teleológico), destacando que ese precepto “otorga preeminencia al espíritu y finalidad pretendida por la norma”, de modo que “el intérprete no deba detenerse en la mera exégesis gramatical”.
Desde esta perspectiva teleológica, la sentencia analiza específicamente el preámbulo del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler —la norma que había dado lugar a la nueva redacción del art. 17.12 LPH—, pues los preámbulos y exposiciones de motiven constituyen un “instrumento privilegiado para desvelar la razón de ser” (la ratio) de una regulación normativa.
Ese Real Decreto-Ley tomaba como fundamento “las dificultades de los ciudadanos de acceso a la vivienda en régimen de alquiler”, un “notorio incremento de rentas” y “el fenómeno creciente del alquiler turístico de vivienda”. A partir de aquí, la conclusión es clara: “el espíritu y finalidad de la norma no es contrario, sino que propicia precisamente la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprende su prohibición”. Dicho de otro modo: “la voluntad del legislador es proclive a favor del arrendamiento residencial frente al alquiler turístico”.
El segundo tiempo del argumento se mueve “en el estricto marco de la literalidad”. Según la sentencia, “tampoco entendemos que limitar el uso turístico no permita su prohibición, que no deja de ser una limitación, en este caso máxima, en un concreto aspecto de las facultades dominicales que corresponden a los propietarios”. En consecuencia, “la posibilidad de limitación (…) puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo del límite”.
De modo que, para el Tribunal Supremo, prohibir no es otra cosa que limitar al máximo. En consecuencia, el art. 17.12 LPH permite que el acuerdo comunitario prohíba totalmente el uso para alquiler turístico.