No siempre es fácil concretar la norma aplicable. Los asesores fiscales están acostumbrados a lidiar con los cambios normativos (nuevas deducciones, reducciones que desaparecen, tipos impositivos que varían), y los expertos en materia laboral también se enfrentan periódicamente a numerosas modificaciones legales. Pero es que, en ocasiones, también le llega el turno a materias civiles tan asentadas como es la de los arrendamientos urbanos.
La finalidad de este breve comentario es que el lector no se pierda en el laberinto legal sobre esta materia. Lo esencial es que, con la vista puesta en la redacción de un contrato de arrendamiento o en la resolución de una duda legal en materia de alquiler, el interesado sepa a qué norma atenerse.
La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sigue siendo la del año 1994, que, con algunos retoques, conserva su prestancia casi veinticinco años después de haberse aprobado.
La última modificación de la LAU se produjo el día 14 de diciembre de 2018, con la aprobación del Real Decreto-ley 21/2018, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, publicado en el Boletín Oficial del Estado del día 18 de diciembre y que entró en vigor el siguiente día 19 de diciembre. En esa norma se modificaron cuestiones importantes como el plazo mínimo de los contratos (art.9), la prórroga del arrendamiento (art. 10) o la actualización de la renta (art. 16).
Como queda dicho, esa modificación normativa se realizó mediante Decreto-ley, y, por tanto, la norma debía ser objeto de ratificación o de derogación por parte del Congreso de los Diputados, como establece el art. 86.2 de la Constitución Española.
Sucedió, sin embargo, que la Cámara no convalidó el Decreto-ley. Mediante Resolución de 22 de enero de 2019, el Congreso de los Diputados derogó el Decreto-ley, y, por tanto, desde esa fecha (22 de enero de 2019), la norma aplicable volvió a ser la anterior a la vigente desde el día 19 de diciembre de 2018.
Así las cosas, ¿qué pasa con los contratos de arrendamiento que se firmaron entre ese día 19 de diciembre de 2018 y el día 21 de enero de 2019? ¿A qué Ley han de atenerse esos contratos? En nuestro Derecho los efectos de la derogación de un decreto-ley por parte del Congreso de los Diputados tienen efectos ex nunc (es decir, desde que la derogación se produce, no desde que la norma derogada se aprobó), de modo que no pueden considerarse derogados los actos aplicativos que se produjeron durante la vigencia del decreto-ley. Entre esos actos aplicativos se hallan, en particular, los contratos de arrendamiento suscritos en aquel tiempo.
Conviene en todo caso seguir de cerca este asunto, porque, al tiempo que se escriben estas palabras, el Gobierno ha anunciado un inminente nuevo Decreto sobre esta materia. Será sin duda otro pasillo de este laberinto.
