Traemos a colación una sentencia reciente que resuelve una controversia bastante habitual en materia de arrendamientos. Se trata de la sentencia 196/2022, de 7 de marzo, de la Sala Primera del Tribunal Supremo.
El caso es, en síntesis, el siguiente. El demandante formula demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta, sin reclamar, acumuladamente, las rentas debidas. El demandado no discute el impago de la renta, pero opone compensación, porque el demandante ya había sido condenado por sentencia firme, en otro proceso, a abonar al arrendatario (luego demandado de desahucio) una cantidad concreta por la ejecución de unas obras de reparación.
El Juzgado de Primera Instancia desestima la demanda, considerando que es oponible la excepción de compensación alegada por el arrendatario demandado, porque la compensación es un medio de pago. La sentencia se apela y la Audiencia Provincial la revoca, decretando haber lugar al desahucio por falta de pago de la renta.
El asunto llega al Tribunal Supremo a través de un recurso de casación, por “interés casacional”, con apoyo en sentencias de tribunales provinciales que admiten la compensación en los juicios de desahucio por falta de pago de la renta y en sentencias del Supremo sobre los efectos de la compensación.
En su argumento, la Sala Primera parte de la consideración del juicio de desahucio por falta de pago como un procedimiento de carácter sumario, “con la correlativa limitación de la cognición judicial y el dictado de una sentencia carente de los efectos de cosa juzgada”.
Como consecuencia de lo anterior, en el ámbito de estos procedimientos no podrán discutirse “cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción, sin que quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el art. 1156 del CC, que distingue, por una parte, entre pago (…) y compensación”.
Por tanto, la compensación -una “técnica de neutralización de obligaciones en la suma concurrente, sometida a una concreta disciplina legal (arts. 1195 y ss. del CC)”-, carece de un “anclaje adecuado” en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta.
¿Y qué sucede entonces con el otro proceso que hubo entre las partes y que concluyó con sentencia firme? La Sala es muy clara: ese otro proceso “no altera la forma pactada del pago de la renta”. El arrendador no podrá, por ejemplo, imponer al arrendatario que el pago de la cantidad a la que fue condenada se deduzca del importe de las rentas a medida que se fueran devengando, a modo de un aplazamiento de la condena líquida que le fue impuesta en una resolución judicial.
En consecuencia, tampoco resultará válido que el arrendatario pretenda, en el marco de un juicio de desahucio por falta de pago de la renta, una compensación que con anterioridad no había opuesto.
La enseñanza es, desde luego, muy práctica para el arrendatario. Aunque el inquilino ostente un crédito contra el arrendador, eso no le permitirá sin más incumplir su obligación de pago de la renta. Si resultara demandado de desahucio, en ese procedimiento judicial no podría invocar con éxito la compensación.