El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, introduce importantes modificaciones tributarias destinadas a incentivar el alquiler residencial, ampliar la oferta de vivienda asequible y modificar la fiscalidad de determinadas operaciones inmobiliarias. Las medidas afectan principalmente al IRPF, IVA, IBI, Impuesto sobre Sociedades e IIVTNU.
Dicho Real Decreto-ley debe ser convalidado por la Diputación Permanente para mantener las medidas.
PRINCIPALES NOVEDADES FISCALES
- IRPF: incentivos al alquiler de vivienda habitual
Se establece un nuevo régimen de reducciones sobre los rendimientos netos positivos del arrendamiento, con porcentajes que pueden alcanzar el 100 %, en función de circunstancias como la reducción de la renta, la ubicación en zonas tensionadas, la edad de los arrendatarios o la aplicación de índices de referencia. También se prevén incentivos para viviendas rehabilitadas, alquiler social y viviendas arrendadas por primera vez.
Asimismo, se introduce una deducción estatal del 10 % por alquiler de vivienda habitual para contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros, con límites y reducción progresiva de la base máxima de deducción.
- EXENCIÓN DE GANANCIAS PATRIMONIALES POR TRANSMISIÓN DE VIVIENDAS
Se contempla, hasta el 31 de diciembre de 2027, una exención para determinadas ganancias derivadas de la transmisión de viviendas a entidades del sector público dedicadas a promover o gestionar vivienda social y asequible. Entre los requisitos figuran un valor de transmisión inferior a 800.000 euros y que la vivienda haya permanecido desocupada durante los dos años anteriores. La exención es total hasta 200.000 euros y decreciente hasta el límite indicado.
- NUEVOS INSTRUMENTOS DE AHORRO E INVERSIÓN
Se crean la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa y el Seguro Individual de Ahorro a Largo Plazo Financia Europa, con incentivos fiscales y condiciones específicas de permanencia, aportaciones y tributación. También se establece una modalidad vinculada a la reinversión de determinadas ganancias procedentes de transmisiones de viviendas.
- IVA: ALQUILERES, REHABILITACIÓN Y VIVIENDA PROTEGIDA
Desde el 1 de diciembre de 2026, determinados arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados, cuya duración para un mismo arrendatario no supere las 30 noches, pasarán a tributar al tipo reducido del 10 % cuando concurran las condiciones legales.
Además, se amplía la aplicación del tipo reducido a determinadas obras de renovación y reparación de viviendas destinadas al alquiler habitual y se incorpora al tipo superreducido la entrega de determinadas viviendas protegidas de calificación permanente o indefinida.
- IBI: RECARGOS SOBRE ALOJAMIENTOS TURÍSTICOS
Los ayuntamientos de municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado podrán establecer, mediante ordenanza fiscal, recargos de hasta el 50 % de la cuota líquida del IBI sobre inmuebles residenciales destinados a alojamientos turísticos. El recargo podrá elevarse al 100 % cuando el titular tenga dos o más inmuebles destinados a este uso y al 150 % cuando tenga cuatro o más.
- IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES: RÉGIMEN DE LAS SOCIMI
Se establece un gravamen especial del 25 % sobre determinados beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento o cesión de uso residencial, incluidos alojamientos turísticos y de corta duración, cuando concurran los requisitos previstos. Se contemplan reducciones del gravamen vinculadas al porcentaje de viviendas asequibles y a la reinversión de los beneficios en este tipo de viviendas.
- PLUSVALÍA MUNICIPAL (IIVTNU)
Se modifican los coeficientes máximos aplicables al valor del terreno para determinar la base imponible del impuesto, estableciendo una nueva escala en función del período de generación de la plusvalía.
CONSIDERACIÓN PRÁCTICA
La norma introduce incentivos relevantes para propietarios y arrendadores, pero también puede incrementar la carga fiscal de determinados alojamientos turísticos y modificar la tributación de las operaciones inmobiliarias. Resultará esencial comprobar los requisitos específicos de cada beneficio fiscal, las ordenanzas municipales aplicables y las fechas de entrada en vigor.
