La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante V1136/2026, de 20 de marzo de 2026, aclara que las derramas satisfechas por los propietarios para financiar obras estructurales del edificio, cuando tengan la consideración de mejoras, no son deducibles directamente en el IRPF, sino que incrementan el valor de adquisición del inmueble a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en una futura transmisión.
Criterio de la DGT
La consulta analiza el tratamiento fiscal de una derrama aprobada por una comunidad de propietarios para ejecutar obras destinadas a reparar daños estructurales del edificio. El contribuyente plantea si puede deducir en el IRPF el importe satisfecho por su vivienda habitual.
Conforme al artículo 35 de la Ley del IRPF, el valor de adquisición comprende, entre otros conceptos, el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble.
La DGT distingue entre:
- Obras de mejora: las que aumentan la capacidad, la habitabilidad o la vida útil del inmueble. Su importe incrementa el valor de adquisición.
- Obras de reparación y conservación: las destinadas a mantener el inmueble en condiciones normales de uso. No incrementan el valor de adquisición por este concepto, sin perjuicio del tratamiento que pueda corresponderles cuando el inmueble genere rendimientos del capital inmobiliario.
En particular, la DGT considera que las obras de consolidación de la estructura y estabilización de pilares pueden calificarse como mejoras. Cuando las ejecuta la comunidad de propietarios, cada titular deberá incorporar al valor de adquisición la parte correspondiente a su cuota de participación, determinada por el importe de la derrama satisfecha.
Implicaciones prácticas
El propietario no puede deducir directamente en su declaración del IRPF la derrama por el mero hecho de haberla pagado, aunque se refiera a su vivienda habitual. Si las obras se califican como mejoras, podrá computar su importe como mayor valor de adquisición cuando venda la vivienda, reduciendo así la ganancia patrimonial sujeta a tributación o aumentando la pérdida patrimonial, según corresponda.
Recomendación: conservar las actas de la comunidad, los acuerdos de aprobación de las obras, las facturas y los justificantes de pago de las derramas, a fin de acreditar la naturaleza de las actuaciones y el importe imputable a cada propietario.
