El TEAC, en su resolución de 13 de julio de 2026, RG 00/05896/2025, unificación de criterio, analiza si un contribuyente que transmite una vivienda habitual de carácter privativo puede aplicar la exención por reinversión sobre la totalidad de la ganancia cuando destina el importe obtenido a la adquisición de una nueva vivienda habitual que adquiere con carácter ganancial junto con su cónyuge.
La controversia surge porque el contribuyente había destinado a la nueva vivienda la totalidad del importe obtenido por la venta de su vivienda privativa, pero la nueva vivienda pertenecía a ambos cónyuges.
Criterio del TEAC
El TEAC establece que la exención por reinversión prevista en el artículo 38.1 de la LIRPF únicamente puede aplicarse respecto del importe efectivamente destinado por el contribuyente a adquirir la parte de la nueva vivienda de la que resulta titular.
Para determinar esta proporción resulta determinante el porcentaje de participación que el contribuyente adquiere en la nueva vivienda.
En consecuencia, cuando la nueva vivienda se adquiere con carácter ganancial y no existe una atribución expresa de cuotas, a efectos del IRPF se considera que corresponde un 50% a cada cónyuge, conforme al artículo 11 de la LIRPF.
Por tanto, si un contribuyente vende una vivienda habitual privativa de la que era titular al 100% y reinvierte el importe obtenido en una nueva vivienda ganancial, de la que adquiere el 50%, no podrá considerar reinvertido, a efectos de la exención, más del importe correspondiente a ese 50%.
Fundamentación
El TEAC recuerda que el artículo 38.1 LIRPF permite excluir de gravamen la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual cuando el importe obtenido se reinvierte en una nueva vivienda habitual. Si la reinversión es inferior al importe obtenido, la exención es proporcional.
La clave se encuentra en el artículo 11 LIRPF, que establece que los bienes y derechos comunes a ambos cónyuges se atribuyen fiscalmente por mitad, salvo que se justifique otra cuota de participación. El TEAC considera que esta regla de individualización fiscal resulta determinante, aunque, desde el punto de vista civil, la sociedad de gananciales constituya una comunidad en mano común en la que no existen cuotas individuales sobre cada bien.
De este modo, el importe satisfecho por uno de los cónyuges que exceda de la cantidad correspondiente a su porcentaje de titularidad no se considera reinvertido en la adquisición de su propia vivienda habitual, sino destinado a financiar la adquisición de la parte correspondiente al otro cónyuge.
Ejemplo práctico
Un contribuyente vende su vivienda habitual privativa y obtiene 200.000 euros, destinando todo ese importe a la adquisición de una nueva vivienda habitual por importe de 300.000 euros, que adquiere con su cónyuge con carácter ganancial.
A efectos del IRPF:
- Participación del contribuyente en la nueva vivienda: 50%.
- Importe máximo de la nueva vivienda que puede computar como reinversión: 150.000 euros.
- Los otros 50.000 euros que hubiera aportado el contribuyente no constituyen reinversión en su propia vivienda habitual a efectos de la exención.
- Por tanto, la exención de la ganancia patrimonial no podrá alcanzar el 100% por el mero hecho de que haya destinado los 200.000 euros obtenidos de la venta a la nueva vivienda.
El porcentaje del 50% no constituye una regla absoluta para todos los casos: el límite será el porcentaje de participación que efectivamente corresponda al contribuyente en la nueva vivienda. En las adquisiciones gananciales sin atribución expresa de cuotas, dicho porcentaje será, con carácter general, del 50%.
Importancia de la resolución
La resolución tiene especial relevancia porque unifica el criterio de los Tribunales Económico-Administrativos y confirma la posición que venían manteniendo el TEAR de Cantabria y la Dirección General de Tributos.
El TEAC establece, por tanto, que para determinar la cuantía de la reinversión no basta con acreditar que el dinero procedente de la venta se ha destinado materialmente al pago de la nueva vivienda. Es necesario que dicho importe se corresponda con la participación en la titularidad de la nueva vivienda adquirida por el propio contribuyente.
Conclusión
Cuando se transmite una vivienda habitual privativa y se adquiere otra con carácter ganancial, la exención por reinversión queda limitada al importe destinado a adquirir la participación que corresponde al contribuyente en la nueva vivienda. Si esta se adquiere ganancialmente sin atribución de cuotas, el límite será, en principio, el 50% del precio de adquisición.
