El Tribunal Supremo, en su sentencia 617/2026, de 18 de mayo de 2026 (rec. 8043/2023), fija doctrina sobre la determinación de la base imponible del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en las escrituras de declaración de obra nueva cuando ha transcurrido un período prolongado entre la construcción y su posterior formalización documental.
La cuestión planteada consistía en determinar si, cuando la escritura de declaración de obra nueva se otorga muchos años después de la construcción —en el caso analizado, aproximadamente 55 años—, puede actualizarse monetariamente el coste histórico de ejecución de la obra para determinar la base imponible.
El Tribunal Supremo concluye que no procede aplicar coeficientes de actualización monetaria, coeficientes correctores por antigüedad ni otros mecanismos de actualización. La base imponible debe estar constituida por el valor real del coste de ejecución de la obra nueva, con independencia del tiempo transcurrido hasta el otorgamiento de la escritura.
Fundamento
El artículo 70.1 del Reglamento del ITP y AJD establece que la base imponible de las escrituras de declaración de obra nueva está constituida por el «valor real de coste de la obra nueva». Para el Tribunal, esta referencia debe entenderse como el importe efectivamente satisfecho por la ejecución material de la obra, sin que pueda sustituirse por el valor de mercado del inmueble ni actualizarse por el transcurso del tiempo.
En consecuencia, no pueden incorporarse elementos ajenos al coste efectivo de construcción, como el incremento del valor del inmueble derivado de su localización, evolución del mercado o expectativas de beneficio. La sentencia recuerda asimismo que la jurisprudencia anterior ya había diferenciado entre coste de ejecución de la obra y valor del inmueble terminado.
Conceptos que quedan fuera de la base imponible
Siguiendo la doctrina de la DGT, la sentencia recuerda que no forman parte del coste de ejecución material, entre otros:
- IVA.
- Otros impuestos indirectos análogos.
- Tasas y precios públicos vinculados a la construcción.
- Honorarios profesionales.
- Beneficio empresarial del contratista.
- Cualquier otro concepto que no integre estrictamente el coste de ejecución material.
Aplicación práctica
La sentencia resulta especialmente relevante para obras antiguas que se documentan mediante escritura pública muchos años después de su construcción. La Administración tributaria no puede actualizar el coste histórico de la obra para aproximarlo a su valor monetario en la fecha de la escritura. Por tanto, el transcurso del tiempo entre la finalización de la construcción y su declaración registral no permite incrementar la base imponible mediante índices de actualización monetaria.
Doctrina jurisprudencial
En las escrituras de declaración de obra nueva sujetas a IAJD, la base imponible está constituida por el valor real del coste de la obra nueva, sin que puedan aplicarse coeficientes de actualización monetaria, aunque el devengo se produzca mucho tiempo después de la construcción.
