DGT, Consulta Vinculante V1020-26, de 6 de mayo de 2026
- Supuesto planteado
Cuatro hermanos son propietarios en proindiviso, por herencia de su padre, de dos inmuebles. Se pretende realizar una operación por la que:
- El inmueble 1 se adjudica íntegramente a uno de los hermanos, que compensa en metálico a los restantes por el valor de sus respectivas participaciones.
- El inmueble 2 queda en proindiviso entre otros dos hermanos, que compensan a los demás por sus cuotas.
La cuestión planteada a la DGT es la tributación de estas operaciones en el ITP y AJD.
- Criterio general sobre la extinción del condominio
La DGT recuerda que la verdadera extinción de un condominio no constituye, en principio, una transmisión patrimonial, sino la concreción o especificación de un derecho que ya pertenecía al comunero.
Por ello, cuando la adjudicación respeta la cuota de participación y no existen excesos de adjudicación, la operación no queda sujeta a TPO, aunque la escritura pueda quedar sometida a la cuota gradual de AJD, siempre que concurran los requisitos del artículo 31.2 del TRLITPAJD.
- Excesos de adjudicación
Cuando un comunero recibe más de lo que le corresponde, existe un exceso de adjudicación. Si existe compensación económica al comunero que recibe de menos, el exceso tiene carácter oneroso y, como regla general, estaría sujeto a TPO. Sin embargo, existe una importante excepción cuando el exceso deriva de la adjudicación a un solo comunero de un bien indivisible o que desmerezca mucho por su división, con compensación al resto.
Para aplicar esta excepción deben concurrir esencialmente tres requisitos:
- Indivisibilidad o desmerecimiento del bien.
- Adjudicación a uno solo de los comuneros.
- Compensación al resto en términos equivalentes.
En estos casos, el exceso no tributa por TPO y la escritura queda sujeta, si se cumplen los requisitos del artículo 31.2, a AJD.
- Importancia de que la comunidad quede realmente extinguida
La DGT distingue claramente entre:
- Extinción del condominio, que puede tributar por AJD.
- Mera modificación del número de comuneros, que constituye una transmisión de cuotas y tributa por TPO.
Así, si un inmueble continúa perteneciendo proindiviso a varios comuneros, no existe extinción del condominio, aunque algunos de los copropietarios hayan salido de la comunidad. En este caso se produce una transmisión de sus cuotas a los comuneros que permanecen.
- Aplicación al caso concreto
La DGT considera que existen dos comunidades de bienes diferenciadas, una sobre cada inmueble.
Inmueble 1:
Al adjudicarse íntegramente a uno de los cuatro hermanos y compensarse a los restantes, se produce la extinción del condominio, con exceso de adjudicación oneroso. Al tratarse, en principio, de un inmueble indivisible y cumplirse los requisitos exigidos, la operación no queda sujeta a TPO y tributa por AJD.
Inmueble 2:
Al quedar el inmueble en proindiviso entre dos hermanos, la comunidad no se extingue. Simplemente se reduce el número de comuneros de cuatro a dos. Por tanto, la operación constituye una transmisión de cuotas de participación, sujeta a TPO, siendo sujetos pasivos los hermanos que adquieren una mayor participación.
- Una o varias escrituras
La DGT señala que el hecho de formalizar ambas operaciones en una única escritura o en escrituras diferentes no modifica su tratamiento fiscal. Si el mismo documento contiene varias convenciones sujetas separadamente al impuesto, cada una debe tributar conforme a su propia naturaleza.
CONCLUSIÓN
La Consulta Vinculante V1020-26 confirma la importancia de diferenciar entre la auténtica extinción del condominio y la mera transmisión de cuotas entre comuneros. La adjudicación íntegra de un inmueble indivisible a uno de los copropietarios, con compensación equivalente al resto, puede quedar no sujeta a TPO y sometida a AJD.
En cambio, si el inmueble continúa en proindiviso entre varios comuneros, aunque algunos abandonen la comunidad, existe una transmisión de cuotas sujeta a TPO.
Interés práctico: en operaciones de reparto de varios inmuebles entre herederos o copropietarios, resulta esencial analizar cada comunidad y cada inmueble de forma independiente, evitando estructurar como extinción de condominio una operación que, materialmente, suponga una transmisión de participaciones. La DGT se apoya expresamente en la doctrina del Tribunal Supremo, especialmente la STS 719/2024 y la STS 1502/2019, sobre extinción de condominios y excesos de adjudicación.
