La sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo 538/2026, de 9 de abril, vuelve a situar en primer plano la naturaleza y el alcance de las arras penitenciales en la contratación inmobiliaria, especialmente cuando intervienen consumidores.
El litigio enfrentaba a un grupo de compradores que habían suscrito contratos de reserva con una promotora, en los que se incluía una cláusula que calificaba expresamente la entrega inicial como “arras penitenciales según el art. 1454 del Código Civil”.
La promotora decidió desistir de los contratos y devolvió el doble de las cantidades entregadas, lo que desencadenó la demanda de los compradores, que sostenían que la cláusula era abusiva, que no podía considerarse penitencial y que, en realidad, encubría una cláusula penal o un mecanismo de resolución unilateral injustificado.
El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación y confirma la validez de la cláusula, consolidando una doctrina que tiene importantes implicaciones prácticas. El Tribunal parte de un criterio esencial y ya conocido: la interpretación contractual corresponde a los tribunales de instancia y sólo puede revisarse en casación cuando sea arbitraria, ilógica o contraria a las normas interpretativas.
En este caso, la cláusula era inequívoca. La referencia expresa a las “arras penitenciales” y al art. 1454 CC no dejaba margen para una interpretación distinta. La Sala subraya que la literalidad del contrato es determinante cuando no existe contradicción interna ni ambigüedad, y que la Audiencia Provincial actuó correctamente al considerar que la cláusula reproducía fielmente el esquema legal de las arras penitenciales. La mención a la “causa imputable al reservista” no altera su naturaleza, pues no convierte la cláusula en penal ni en confirmatoria; simplemente describe el supuesto en que el comprador pierde las arras.
La sentencia reafirma la doctrina consolidada sobre las arras penitenciales: constituyen un mecanismo legal de desistimiento que permite a cualquiera de las partes separarse lícitamente del contrato, asumiendo las consecuencias económicas previstas en el art. 1454 CC. El Tribunal recuerda que el desistimiento no requiere una declaración formal, sino que puede deducirse de la conducta de la parte. Esta idea, ya presente en resoluciones anteriores, se reitera: el desistimiento es un derecho potestativo, no un incumplimiento. La promotora, por tanto, no incumplió el contrato, sino que ejerció un derecho reconocido por la ley y por el propio pacto.
Uno de los argumentos centrales de los compradores era que la cláusula no regulaba un desistimiento, sino un incumplimiento sancionado con una penalización. El Tribunal rechaza esta tesis. El art. 1454 CC utiliza el término “rescindirse”, que la jurisprudencia ha interpretado como desistimiento. La cláusula prevé la devolución doblada, típica de las arras penitenciales. Y la referencia a la “causa imputable” no transforma la cláusula en penal: simplemente identifica el supuesto en que el comprador pierde la cantidad entregada. La Sala concluye que no existe contradicción entre la literalidad de la cláusula y su naturaleza penitencial.
Especial relevancia tiene el análisis del “control de abusividad”. Los recurrentes sostenían que la cláusula generaba un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor, pues imponía al comprador un plazo de 30 días para firmar el contrato definitivo, mientras que la promotora no asumía un plazo equivalente, lo que, a su juicio, dejaba el contrato al arbitrio del empresario. El Tribunal rechaza esta interpretación. No existe desequilibrio cuando ambas partes pueden separarse del contrato mediante el juego de las arras penitenciales y cuando las consecuencias económicas son simétricas: pérdida de la cantidad entregada o devolución doblada. La cláusula no permite a la promotora modificar unilateralmente el contrato ni interpretarlo a su conveniencia; simplemente regula el ejercicio de un derecho potestativo reconocido por la ley. Tampoco es abusivo el plazo de 30 días impuesto al comprador, pues la promotora es quien conoce la fecha de concesión de la licencia y la disponibilidad para firmar, y no puede exigirse que el consumidor fije un día que depende de circunstancias ajenas a él.
La sentencia también descarta la aplicación de la “doctrina de los actos propios”. Los compradores alegaban que la promotora había generado expectativas de que se firmaría el contrato, y que luego desistió. El Tribunal considera que las comunicaciones de la promotora no generaban una confianza legítima en que no se ejercitaría el desistimiento; al contrario, advertían de dificultades de financiación. Además, los propios compradores enviaron requerimientos, lo que demuestra que no confiaban en una firma segura.
En definitiva, la sentencia comentada consolida la siguiente doctrina: cuando una cláusula contractual califica expresamente la entrega como arras penitenciales y reproduce el esquema del art. 1454 CC, debe considerarse como tal, salvo que exista una contradicción evidente o una regulación incompatible con su naturaleza. El desistimiento ejercido conforme a esa cláusula no constituye un incumplimiento, sino el ejercicio legítimo de un derecho potestativo. Y, salvo que exista un desequilibrio real y no meramente formal, la cláusula no es abusiva. La sentencia refuerza la seguridad jurídica en la contratación inmobiliaria y delimita con precisión el alcance de las arras penitenciales en el ámbito de la protección de consumidores.