I.- Los terceros adquirentes de buena fe de viviendas que posteriormente son declaradas ilegales.
Abandonaré a partir de ahora, y por el momento, las “reflexiones” para abordar diversas problemáticas urbanísticas de actualidad.
En esta primera, me voy a referir a un hecho que, desgraciadamente, es bastante frecuente. Me refiero a las personas que adquieren una vivienda que posteriormente es declarada ilegal por Sentencias cuya ejecución supone la correspondiente orden de derribo.
Estos propietarios, terceros adquirentes de buena fe, se ven así sorprendidos, años más tarde de la adquisición de sus viviendas, por una Sentencia que les afecta directamente a pesar de haber sido ajenos al litigio planteado, en muchas ocasiones, por personas o asociaciones que, ejercitando la acción pública en materia de urbanismo, actúan en defensa de la legalidad urbanística invocando de los Tribunales de Justicia la anulación de licencias concedidas de manera improcedente.
En España tenemos quinientas mil viviendas declaradas ilegales, cincuenta mil con sentencias de derribo, y más de dos millones de personas afectadas por esta situación, muchos de los cuales, son extranjeros residentes en este País, lo que ha influido para que las Autoridades comunitarias hayan puesto de relieve la situación de estas personas, terceros damnificados de buena fe, en el conocido informe Auken de febrero de 2009 en el que se denunciaba como afectaba el urbanismo desaforado a los ciudadanos europeos que habían adquirido unos inmuebles, posteriormente declarados ilegales, y que, por tanto, debían ser indemnizados justamente.
En España surgen diversos movimientos de personas que han visto atropellados sus derechos por las tropelías urbanísticas cometidas, constituyéndose en asociaciones que tienen como denominador común la defensa de sus legítimos derechos. Así podemos destacar, entre otras, la Asociación de Maltratados por la Administración, AMA, movimiento asociativo que se constituye en el año 2.005 en Cantabria, comunidad especialmente golpeada en los años noventa por una serie de sentencias que declaran ilegales las licencias concedidas a diversas promociones urbanísticas en los municipios de Argoños, Piélagos, Arnuero, Miengo, San Vicente de La Barquera y Escalante entre otros, lo que hace que 621 viviendas se vieran afectadas inicialmente por sentencias de derribo, muchas de ellas primeras residencias de los afectados.
Esta Asociación se ha mostrado, y se muestra, muy activa en la defensa de estos afectados y ha sido y es uno de los principales actores para instar a que algunas de las actuaciones, en su día ilegales, puedan ser salvadas vía planeamiento o para, en su caso, y si esto no fuera posible, lograr indemnizaciones “in natura” o en metálico, lo más justas posible. A esta posibilidad de “legalización” vía planeamiento posterior, y a la problemática de las indemnizaciones y de los daños morales, me referiré en reflexiones posteriores.
Su actividad continuada obtiene resultados como el lograr, en el año 2007, que los grupos parlamentarios de Cantabria presentaran y aprobaran una Proposición no de Ley relativa a “la creación de un Plan para solucionar los problemas de las personas perjudicadas por sentencias de derribo de viviendas”, por la que se instaba al Gobierno Regional a tomar decisiones para solventar el problema de las demoliciones.
En el año 2017, en Santander, AMA, con otras asociaciones de afectados de Andalucía, Galicia y el País Vasco, crean la Coordinadora de Asociaciones Pro justicia en el Urbanismo (CAJU).
Pues bien, fruto de la lucha de estos movimientos asociativos son las reformas legislativas llevadas a cabo en el año 2.015 tanto del Código Penal como de la Ley de la Jurisdicción Contencioso- Administrativa, lo que motivó que en mayo de 2.017, tuviera lugar en el Senado un inusual acto de reconocimiento de estas Asociaciones premiando a la Cámara Alta por su especial sensibilidad a la problemática de los afectados, al impulsar estas reformas legislativas que han servido al menos para garantizar el cobro de las indemnizaciones correspondientes y para que no se produzca ningún derribo sin que exista esa previa garantía indemnizatoria.
Las reformas supusieron la modificación del artículo 319 del Código Penal que, en su número tres queda redactado del siguiente tenor:
“En cualquier caso, los jueces o tribunales, motivadamente, podrán ordenar, a cargo del autor del hecho, la demolición de la obra y la reposición a su estado originario de la realidad física alterada, sin perjuicio de las indemnizaciones debidas a terceros de buena fe, y valorando las circunstancias, y oída la Administración competente, condicionarán temporalmente la demolición a la constitución de garantías que aseguren el pago de aquéllas. En todo caso se dispondrá el decomiso de las ganancias provenientes del delito cualesquiera que sean las transformaciones que hubieren podido experimentar”.
A su vez, el artículo 108.3 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso Administrativa reformado señala: “El Juez o Tribunal, en los casos en que, además de declarar contraria a la normativa la construcción de un inmueble, ordene motivadamente la demolición del mismo y la reposición a su estado originario de la realidad física alterada, exigirá, como condición previa a la demolición, y salvo que una situación de peligro inminente lo impidiera, la prestación de garantías suficientes para responder del pago de las indemnizaciones debidas a terceros de buena fe”.
Como vemos, tanto uno como otro precepto contemplan y protegen los derechos de los terceros adquirentes de viviendas de buena fe, condicionando la ejecución de las sentencias de derribo a garantizar, que no pagar, las indemnizaciones debidas.
La Sentencia de la Sala Tercera de lo Contencioso-Administrativo, Sección 5ª del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 2.017 es clarificadora al respecto señalando que la garantía de indemnización previa a la demolición no es causa de suspensión de la ejecución. El art. 108.3 LJCA no constituye un supuesto de imposibilidad material ni legal de ejecutar la Sentencia de los contemplados en el art. 105 para justificar su inejecución o suspensión. No regula un obstáculo a la ejecución, sino que añade al deber de demoler el de garantizar los perjuicios que puedan derivarse para terceros de buena fe.
En consecuencia, una vez garantizadas estas indemnizaciones, se puede proceder a los derribos con independencia de cuando se produzca el pago, ya que este puede demorarse en el tiempo como consecuencia de los contenciosos que puedan derivarse de los correspondientes expedientes de responsabilidad patrimonial para fijar de modo definitivo las indemnizaciones que hayan de abonarse.
¿Y que se consideran “garantías suficientes”? Obviamente lo que el órgano jurisdiccional competente así lo considere. Por ejemplo, en Cantabria se ha estimado como garantía suficiente el precio escriturado de adquisición de las viviendas incrementado en un 30%. Así lo han determinado, entre otras la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria, Sala de lo Contencioso Administrativo de fecha 22 de abril de 2.015, criterio seguido en los correspondientes Autos de ejecución que han venido sucediéndose, reiterándose, por otra parte, la interpretación del artículo 108.3 de la Ley Jurisdiccional, en el sentido de que el juzgador que dicta la Sentencia que implica la demolición, para aplicar el art. 108.3, no tiene que declarar derecho de indemnización alguno; lo que tiene que hace es verificar la presentación de garantías suficientes, a los efectos de la realización de un eventual derecho de indemnización que pueda declararse en el futuro por el daño causado por la demolición acordada o derivada de la Sentencia. Y de ahí que la decisión sobre esas garantías que adopte el juzgador no determine derecho alguno al cobro de indemnización, ni prejuzgue ni condicione la resolución del procedimiento administrativo o, en su caso, el proceso judicial que pueda abrirse para la determinación de dicho derecho.
En relación con lo expuesto hasta aquí, en un próximo artículo me referiré a la problemática derivada de intentar evitar que los derribos se lleven a efecto vía aprobación de nuevos planeamientos que contemplen como actuaciones adecuadas a la legalidad urbanística lo que antes no lo era.