Arrendamientos de vivienda a una sociedad, exención del IVA

Una reciente resolución de TEAC del pasado 15 de diciembre de 2016, establece que es posible aplicar la exención del IVA por arrendamiento de vivienda a aquellas operaciones donde se señala la persona que va a utilizar la vivienda, se prohíbe su cesión o subarriendo y no se puede designar con posterioridad a la celebración del contrato, las personas que la van a utilizar.

El TEAC en la resolución que comentamos, en contra del criterio de la DGT y de otras resoluciones del TEAC en el sentido de que cuando quien arrienda la vivienda es una persona jurídica la operación se encuentra sujeta y no exenta al IVA, se fundamenta en las siguientes premisas:

La exención tiene un carácter finalista y no exclusivamente objetivo. No solo atiende a la naturaleza del bien inmueble que se arrienda, sino que requiere que el propio arrendatario lo destine a su uso como vivienda, sin que se pueda aplicar en caso de cesión a terceros o subarriendo.

Es necesario plantearse si existe alguna posibilidad de que pueda aplicarse la exención cuando de manera concreta y específica, en el propio contrato de arrendamiento, se hace constar el usuario último del inmueble, de manera que se impide el subarrendamiento o cesión posterior a personas ajenas a aquellas designadas en el contrato de arrendamiento. El arrendatario no puede tener la facultad de subarrendar o ceder la vivienda ni a designar con posterioridad a la firma del contrato a las personas físicas usuarias del inmueble, así como tampoco puede destinar la vivienda a ser utilizada por distintas personas físicas durante la vigencia del contrato de arrendamiento.

Lo que se pretende con esta exención es que la finalidad del contrato de arrendamiento sirva únicamente de vivienda a una concreta persona, por lo que cuando se acredita que no existe un negocio jurídico posterior al contrato de arrendamiento por el que se cede el uso de la vivienda, y que por ello no puede destinarse a residencia de otra persona, cualquiera que sea su título o el motivo de la cesión, debe incluirse la operación dentro de la exención.

En consecuencia, para que opere la exención en el IVA deben darse las siguientes condiciones:

El propietario de un bien inmueble debe ceder al arrendatario el derecho a ocuparlo y a excluir de éste a otras personas; esta cesión debe ser a cambio de una renta y, dicha cesión debe ser por un periodo de tiempo convenido.